ITEcádiz
INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Deberes de los propietarios
Según Ángel Luis Sánchez, Secretario de Edificación de la Asociación Española de Mantenimiento (AEM), "la legislación establecía para los propietarios y usuarios el deber de conservar y mantener, pero éstos desconocen cómo cumplir sus obligaciones y que el mantenimiento de un inmueble depende de sus características constructivas".
Deberes de la comunidad y el administrador
Las comunidades de propietarios tienen la obligación de conservar el inmueble y los servicios comunes, pudiendo ser sancionado administrativamente el propietario que se oponga injustificadamente a las obras de mantenimiento del edificio. Por esto, cualquier discrepancia habrá de dirimirse en las juntas de vecinos, o bien el particular puede pedir arbitraje o un dictamen técnico. De cualquier manera, el pago de las obras por parte de los propietarios se llevará a cabo de la misma forma que para los gastos comunes.
Según la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal, el administrador estará obligado a velar por el buen estado de la finca y advertir a los propietarios de las obras necesariacando sea preciso, además de establecer el balance de gastos previsibles. Junto con estas funciones, el administrador deberá disponer las reparaciones y medidas que sean urgentes informando, de manera inmediata, al presidente o a los propietarios y, por supuesto, ejecutar los acuerdos en materia de obras y proceder a los pagos y cobros pertinentes.
El libro del edificio.
Hay otras dos figuras destinadas al mantenimiento de inmuebles que han sido incluidas recientemente en la legislación: la Inspección Técnica de Edificios y el libro del edificio relativo al inmueble en general y a cada vivienda en particular.
El libro del edificio habrá de entregarse al comprador de todos aquellos inmuebles cuyos promotores hayan solicitado el visado después del 28 de agosto de 1999. En dicho documento se mencionará a los profesionales y las empresas que han intervenido en la construcción, así como las incidencias o datos de interés que se hayan producido durante el proceso de edificación. Además, se incluirán los controles de calidad y garantía de los materiales empleados, los procesos de construcción e instalaciones yoas instrucciones de uso y conservación del edificio y de cada casa.
El promotor habrá de entregar un ejemplar del libro del edificio al ayuntamiento, otro a la comunidad de propietarios y otro a cada uno de los compradores. Éstos y la comunidad de propietarios habrán de señalar en el libro cada una de las reformas que se realicen en el inmueble.
El libro facilitará, en su caso, la Inspección Técnica de Edificios y será una garantía más a la hora de revender la vivienda. Todo ello aportará una mayor transparencia al proceso de compra, venta y revisión de inmuebles y beneficiará tanto a las aseguradoras como a organismos independientes que controlen la construcción desde el punto de vista técnico.
Con estas medidas se pretende reducir el número de accidentes causados por el deterioro de edificios.
Las obligaciones por ley.
Según la ley vigente el propietario estará obligado a mantener el buen estado de su propiedad, permitir las reformas necesarias y no imponer mejoras innecesarias. Además, debe contribuir al fondo para obras de conservación y reparación de la finca.
Asimismo, la comunidad podrá contratar un seguro para el inmueble y tendrá la obligación de actualizar el libro del edificio, que será conservado por el presidente a disposición de los usuarios. Si no se lleva a cabo esta última tarea, podrá acarrear sanción leve o grave, dependiendo de si la negligencia ha ocasionado algún daño.
Los propietarios habrán de comunicar los resultados de la Inspección Técnica de Edificios al Ayuntamiento para que actúe cuando proceda. Esta inspección tendrá que llevarse a cabo respetando el plazo que marca la ley. En cuanto al promotor, se le puede exigir en caso de nueva obra el Plan de Mantenimiento Integral, que recogerá las actuaciones de mantenimiento mínimas.
